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购买海外房产 日本房产介绍

产品详情

购买海外房产

日本房产投资,你必须知道的!

提到日本买房,日本人习惯说 1R、1K、1DK、1LDK等等。本文作以下介绍。

 

 

1R:房产格局最小的单位是1R,R代表Room,是居室同时作为卧室和客厅,也有开放式厨房。R前面的数字为居室数目,如1R是1室,也是日本较常见的单身公寓。

 

 

1K:如果卧室有门,且卧室外设置了厨房设备,就是1K,K代表Kitchen,K前面的数字为居室数目,如1K代表有1室,有独立厨房。

 

1DK:如果在厨房空间里还能配置桌子和椅子,就是1DK,DK分别代表Dining和Kitchen,DK前面的数字为居室数目,如1DK代表有1间卧室,有餐厅及厨房,也是常说的1室1厅。

 

1LDK:如果除了厨房及饭厅,还有独立客厅,就是1LDK,LDK分别代表Living room、Dining和Kitchen,LDK前面的数字为居室数目,如2LDK就是有2间卧室,有客厅、餐厅及厨房,也是常说的2室2厅。

 

除了房产格局外,日本房产也常用字母代表房产内的各种结构和作用。

MBR:Main Bed Room,就是有主卧室;

BR:Bed Room,就是有卧室;

SR:Service Room,就是有多功能室,一般是那种通风和采光都不是很好,且无法做卧室的房间;

UB:Unit Bath,就是有浴室;

WIC:Walk in Closet,就是有步入式衣帽间;

CL:Closet,就是有收纳空间;

SIC:Shoes in Closet或SB代表Shoes Box,就是有鞋柜;

RF:Roof Floor就是有小阁楼;

PS:Pipe Shaft,就是有配管室;

MB:Meter Box,就是有水箱/配电箱。

 

 

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不动产的收益回报

 

获取收益的方式

(1)委托代管:购入房产后,可与委托代管公司签订协议,业主无需前往日本,即可完成房屋的租赁、租金收取等事宜。 

 

2)包租协议:购入房产后,可与包租公司签订包租协议,由包租公司支付房租并负责处理一切租赁事务。通常情况下,包租的收益比房租收益低10%-15%,但是业主无需承担空窒风险。

 

3)民宿:如果购入房产时,房屋处于空室状态,可与民宿经营公司签订合作协议,以民宿的方式获取经营收益,通常情况下经营收益率约为10%以上。业主也可以选择在日本自己进行民俗经营。

 

收益率

 

    日本不动产的价格偏低,但租金回报却处于亚洲国家中较高的水平。

2015年东京投资型房屋的平均年化净收益率约为4~6%,非东京的地方投资型房屋可以达到6~8%。

    条件优越的房屋,价格较高且相对投资回报略低,但是房屋的保值性及二手流动性好,承接力高。

    通常情况下,租金回报高,则房屋价格会稍高。但需要注意的是,租金回报不应该是房屋选择的唯一因素,因为当租户退租而租不出造成空室,就可能需要下调租金。

  

收益率的计算

 

(1)表面收益率:年收入/房产价格*100

(2)实际收益率:(年收入-持有税金)/(房产价格+购入时的额外费用)*100

* 持有税金:固定资产税、都市计划税等,详情参考后文。

* 房产购入时额外费用:消费税、房产中介费等,详情参考后文。

 

租房刚性需求大

 

    东京、大阪等城市人口较为集中,日本人独立性强且有租房居住的习惯。

租房的刚需利于降低空室风险,保证租金收入。

 

购房费用说明介绍:

 

1.购买房产费用

 

1)登录税(国税)(房屋交易时缴纳):将房产的产权名义变更时所需的税

土地评估价格×1.0%

房产评估价格×0.3%

 

2)房产所得税(地方税)(登记后三个月内缴纳):买房时所发生的税

土地评估价格×1.5%

房产评估价格×3%

 

3)印花税(国税):交换合同时所需税

1000万日元以下 10,000日元

5000万日元以下 15,000日元

10000万日元以下 45,000日元

 

4)产权转移登记手续费:代办以上所有手续的司法书士人工费

 

5)中介费:房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费

收费标准为:买卖双方各缴纳成交价格的3%+6万日元(不含税)

 

※为了便于管理,每年6月日本政府会统一对日本所有的房产评估其价值,并备案。

 

房产持有费用

1) 每个月的管理费及修缮管理基金

 

2) 每年的固定资产税

    在日本,与房地产税类似的税种是固定资产税、城市规划税。政府部门根据土地和建筑物的固定资产税评估额来决定税额,每年4月将税单寄到纳税者家中。固定资产税用于日本市町村的行政服务,城市规划税用于城市修建和道路养护等。两种税的计算方法是:

                      固定资产税=固定资产评估额×1.4%

                      城市规划税=固定资产评估额×0.3%

    固定资产税评估额由政府部门每三年进行一次评定。政府地价公示价格的70%就等于固定资产税评估额。

 

3) 如将物业委托管理,则向代管公司缴纳委托管理费

 

4) 所得税

 

5) 火灾及地震保险等保险费

 

投资日本不动产的风险:

 

1) 低流动性

受制于社会结构(人口老龄化)及国家政策(非移民国家);

房价没有短期大幅上涨的诱因。

 

2) 地震及其它灾害

建议购入1983年后以《新耐震基准法》为标准新建的不动产,可以抵抗7-7.5级地震;居民购买地震保险率在3.11大地震之后也只有五成;更多投入是火灾保险。

 

3)减少投资风险的方法:

同样的投资额的情况下,房子多的风险低。

例如:1亿日元 买了15间房间 月租8万日元 其中2间空置 年收益就是1248万日元 收益率为12.48%。而1亿日元 买了8间大房间 月租15万日元 其中2间空置 年收益就是1080万日元 收益率为10.8%

 

4)其他注意事项:

1)看房选房时不要按中国买房标准,要针对日本租户的需求换位思考。

2)由于房产转卖时需要支付所得税,再加上收益稳定,建议中长期持有,至少持有5年以上。

3)由于没有移民政策,如果计划移居日本,需要付出比其它移民国家更多努力。

 

我司同日本一线房地产公司合作,并与天津津商律师事务所通力合作,全方位保障国内购房者的切身权益。

 

 

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